香港未能從1998年的房地產(chǎn)市場危機和經(jīng)濟衰退中吸取教訓。恰恰相反，這座城市一直在致力于重新制造泡沫。經(jīng)過十年之久的供給壓縮之后，借著美聯(lián)儲零利息率的東風，泡沫終于再次出現(xiàn)。整個香港經(jīng)濟都受累于此。1997到2011年間，香港名義人均國民生產(chǎn)總值年增2%，平均薪資年增2%。在同一時期，生活成本卻大幅攀升—油價漲到原來的五倍，食品價格翻了一番，大陸用工成本上升至原來的三倍。不難明白，為什么香港人缺少幸福感。更具破壞性的，是香港經(jīng)濟對房地產(chǎn)和金融行業(yè)的過度依賴。盡管香港被看作是一個高收入經(jīng)濟體，但是很多香港居民，甚至包括一些三代共居的香港人，都只能擠在一間房子里居住。香港現(xiàn)有土地，有超過2/3沒有開發(fā)。而填海造田這種新加坡獲取土地的主要渠道，在香港同樣有潛力。盡管通常人們會把香港的高房價歸因于土地稀缺，這種見解卻并不符合事實。香港精英階層誘使人們得出這樣的結論，只是為了隱瞞真相。盡管香港經(jīng)濟政策存在重大失誤，卻不至于陷入崩潰，這是因為它可以從大陸汲取營養(yǎng)。大陸經(jīng)濟的繁榮也給香港創(chuàng)造了全新的產(chǎn)業(yè)—幫助大陸權貴階層在海外進行權錢交易。這輪香港房地產(chǎn)市場繁榮就跟這類勢力有關。而這個產(chǎn)業(yè)同樣難以持久。這類交易在倫敦和紐約同樣存在。不過，即便他們的精英階層也一味鉆營，那些城市還有很多其他的產(chǎn)業(yè)，足以讓當?shù)厝诉^上較為體面地生活。 1998年危機之后，港府采取措施，為土地拍賣制定了最低限價。由于政府是土地的唯一供應者，這樣的做法就決定了：經(jīng)濟必然圍繞著政府確定的底價來運轉。那些面向全球市場競爭的行業(yè)就難以在這樣的環(huán)境下存活，所以紛紛轉場至其他城市。香港經(jīng)濟體系中的勝利者和失敗者，博弈結果取決于何時購買房產(chǎn)。這個博弈過程只進行收入分配，而并不會增加經(jīng)濟總量。除非香港經(jīng)濟不再把房地產(chǎn)當作戰(zhàn)略核心，否則就難以確保美好的未來。房地產(chǎn)本身并不能創(chuàng)造價值。它的價值來源于房產(chǎn)使用者的競爭力。香港必須按照它自身的發(fā)展需求控制土地供給，而不是以維持房價為出發(fā)點。作為一個城市，應首先設定好人口目標和住房條件目標，例如每人不少于200平方英尺(約合18.58平方米)，然后由此設定土地供應計劃。只要美聯(lián)儲提高利率，當前的地產(chǎn)泡沫還會像從前一樣破滅。到時候，政府應該拒絕通過控制供給支持房價的做法，而是要把這看作一次進行經(jīng)濟重組的機會。要控制房地產(chǎn)市場崩盤可能造成的損失，政府應該加強對銀行系統(tǒng)的風險管理。香港在房貸方面資本賬目要求比較不合常規(guī)，銀行發(fā)放房貸的資本要求只占借款金額的8%。也就是說，香港銀行發(fā)放住房貸款時的資本需求接近于零，所以香港的抵押貸款利率才會這么低。香港的銀行系統(tǒng)，是房地產(chǎn)行業(yè)走向的放大器。這對開發(fā)商來講也許是好消息，但是對整體經(jīng)濟發(fā)展卻有害無益。如果把房貸資本要求提高到50%，與中國大陸地區(qū)保持一致，就可以起到顯著增強本地經(jīng)濟實力的效果，這才是香港政府的當務之急。